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开篇胜利放猛料，接下来的几个月，深圳楼市会史无先例更卷一些。

继“安托山网红盘”、“深圳湾王炸盘”后，当下楼市又迎来了一位分量级选手——鹏宸云筑，被称之为“深圳楼市搅局者”、“2024年多卷之王”。

据悉形势展望11月底入市，首推368套建面约79-121㎡的2-4房，目前网上关于居品的辩论其实不少，不外多是聚焦在“户型使用率高”和“价钱有上风”两个层面上。

那么，新规后户型到底升级在哪了？形势开发商什么来头？所在区域究竟有无价值？

接下来，壹地产将从多个层面来一次深度摸底，深度证据这位2024楼市搅局者！

▲鹏宸云筑经由后果图

01.

居品——6大细节

看懂“2024年深圳楼市卷王”

本年2月，中建壹品+湖北文旅长入体以51.79亿拿下龙华A808-0025宗地，之后命名“鹏宸云筑”。

跟着“纯新规首发形势”、“超100%使用率”音讯的传出，犹如一颗重磅炸弹砸向了市集。

但只是只是户型还不够，如果看完鹏宸云筑的6大细节，就会解析存眷度为何会这样高了。

（1）细节一：超100%的使用率

先说最近市集辩论最多的户型使用率。

本年5月，深圳发布了新版的《建筑联想范例》，允许阳台进深逾越2.4米，而且凸窗进深从0.6m增多到0.8m。

而鹏宸云筑，恰是首批落实该计谋的楼盘，不仅公摊面积缩减，户型使用率作念到了更高。

值得一提的是，形势户型带有开辟平台，是绝大大批楼盘所不具备的，堪称深圳“三高”住宅——超高转圜率、超高得房率、超高舒限度。

初步测算了下转圜率和使用率，转圜面积20多㎡起步，最终使用率均超100%，听说能达到100-105%，可谓作念到了同等面积多1房、同等房型多1卫。

具体来看，主要是通过阳台面积和凸窗尺寸的加大，使得户型使用率显著普及。

比如约79㎡，作念到了范例的3房2卫竖厅联想，实用性大大提高，三代同堂或者多孩家庭住起来也不会太窄小。

要知说念此前市面同面积户型多是2房或3房1卫，鹏宸云筑则实现了同等面积多1房+多1卫，让买小户型的家庭也不错居住地愈加松弛与舒坦。

以及约88㎡胜利升级到了4房2卫，这在曩昔根柢不敢思，能作念4房的基本要100平起步了。

目前鹏宸云筑光飘窗就送了近12平，像主卧和一间次卧都是双飘窗联想，无形之中又多了几处可用面积。

而且如果不需要那么多房间，主卧和周边的次卧，不错校正为主卧+衣帽间+梳妆台+孤苦卫浴，普及居住奥妙性和舒限度。

再看约100㎡户型，是舒限度拉满的4房2卫大横厅联想，一眼望去是一整圈的转圜。

除了两间卧室是双飘窗联想，玄关、餐厅也都带有飘窗，后期不错作念成置物柜、餐边柜，增多收纳空间。

而且该户型还带有一个进深约1.65m、开间约5.7m的双开间阳台，使用面积有7平多，女主东说念主的小花圃、男主东说念主的跑步机都能装得下。

对圭臬和舒限度有更高条目的，不错聘任约121㎡的4房2卫横厅，施行使用率亦然目前4个户型里最高的。

入户处就是一个3平多的孤苦鞋帽间，往里走有10多个飘窗，且主卧带有孤苦衣帽间。

该户型的另一大亮点，还在于有一个连通客厅和次卧、开间约6.3m的双开间阳台，且中间无承重墙，不错买通升级为一个面积30多平的超等客厅，进一步拓展公区空间普及居住的舒限度。

（2）细节二：双国企携手

至于开发商，鹏宸云筑是中建壹品长入湖北文旅在深圳拿的第一宗宅地，深圳东说念主大约对这两家房企比拟生分。

但深究之后会发现，都是低调而有实力的选手。

领先中建壹品的母公司恰是中建三局，全球最大投资建立集团中国建筑旗下茅头兵，打造过稠密着名的基建形势，像深圳的地王大厦、吉利金融中心、春笋、会展中心等多个地标都由其承建，据统计在深承建工程总建面积逾3亿m²，涵盖2200多项深圳地标及民生工程，入深40余载与深圳共滋长。

目前，中建壹品在北上广深一线城市全面布局，这几年拿地速率相当猛，拿地质料也很高，推出的多个居品均受到了购房者的追捧，具体不错看下表。

而且在本年1-8月天下房企销售功绩排名榜中，中建壹品依然冲进了前20强，实现了功绩稳步增长，并成为了拿地一哥，可谓是冲出来的一匹“黑马”。

再看湖北文旅，作为湖北巨头国企，依然一语气6年蝉联天下旅游集团20强，领有3000平方公里旅游资源，如神农架、恩施大峡谷等。

刻下湖北文旅不异加速了在一线城市拿地的速率，范畴增长很快，像在北京、广州等地均已有形势。

▲图源湖北文旅官网

是以，双国企携手，无论是开发实力照旧包袱担当，都不容争辩。

加之又是在深圳的第一个高端商品房形势，势必是会拿出诚心，打造深圳东说念主的高阶住区。

（3）细节三：十足纯正的圈层

其实仅从地块的教养来看，鹏宸云筑的含金量就很高。

形势是深圳近10年最大的纯居地块，总建面约31万平，无公租房、无保险房、无东说念主才房，圈层纯正，这少量很繁重。

要知说念，这几年深圳出让宅地基本会条目建一定比例的保险性住房，从而导致了小区居住属性的不纯正。

试思下，当五六折的安堵房主说念主才房出现后，无疑会对同小区商品房进行价钱挤压。

但鹏宸云筑从根柢上根绝了这点，这样一来客群接近居住圈层更踏实，无谓担忧居住体验、保值升值的影响。

▲鹏宸云筑经由后果图

（4）细节四：户户朝南的联想

施行上这几年中建壹品长入湖北文旅打造过多个形势，会发现即便地块自身教养依然过硬，但在后期居品的打造上也有着严苛的条目，包括此次在深圳的首个形势鹏宸云筑亦是如斯。

先说个细节——朝向。

鹏宸云筑继承的是围合式布局，且每栋视野错开，照看到了每户的视野和日照。

要点照旧清一色的朝南联想，是最受原土着士深爱的住宅朝向，因为在深圳南向住宅东暖夏凉，顺应深圳东说念主的居住俗例。

加上形势南侧是民治水库和银湖山，因此实现了低区赏园景、中区赏湖景、高区赏山景，再一次普及了居住的舒限度。

▲鹏宸云筑南侧民治水库和银湖山

（5）细节五：新岭南作风的园林

抛开朝向，鹏宸云筑在景不雅园林上不异独具一格。

举座以岭南建筑好意思学理念，将富贵都市感与岭南文化交融与焕新，打造一处具有岭南文化本性的轻奢山水雅会居所。

走进这座岭南园林，立体生存院抵制间的呈现，岭南本性元素的搭配，实现了一步一景。

值得一提的是，好意思感呈现的同期，形势也充分探究到了居住者的现实需求。

举例人人介怀的儿童行径区、老年康养花圃等，不异给配置都全了，因此所有园林既专门韵，也够实用。

▲园林局部后果图

（6）细节六：极具竞争力的价钱

大约许多东说念主还不知说念，鹏宸云筑虽是招拍挂形势，但并不限价，入市价钱由开发商自行订价，会相对愈加纯真。

那鹏宸云筑价钱会在些许？

摊开舆图，形势东侧一起之隔就是均价8.1万的龙岸君粼，南侧是7.5万的天湖岛，西侧是多期入市的深海外形势（6.6-7.6万），北侧是7万+的中海明德里和恒壹四季。

这些形势入市时候在18-23年之间，折后价钱在6-7万傍边，但如果按照大大批形势施行使用率80%傍边测算，绝顶于施行使用面积单价为8-9万了。

而鹏宸云筑展望6万傍边，加上超100%的使用率，这样一双比与周边新址的价差有2-3万的差距。

即便放到二手房上看，形势所在的梅林关片区可谓是龙华老钱积攒区，出了名的豪宅片区。

拿距离形势很近的龙岸花圃和银河银湖谷来讲，挂牌价在7万+、8万+，银河银湖谷7月刚成交的89平户型也在去到了7.4万。

如果再将半径拉大一些，银河丹堤、圣莫丽斯、莱蒙水榭山、熙园山院价钱就更高了。

▲截图自贝壳找房

综上，领先在品性上，不管是户型的空间感、朝向的舒限度，或是景不雅园林的联想，会发现鹏宸云筑在给买房主说念主打造一个舒坦的家。

其次在门槛上，有79平起步的刚需户型，也有121平的改善户型，意外给更多群体提供了一个买入中枢区的契机。

02.

配套——4大必看项

看懂好屋子是如何由内而外练就的

居品以外，外部配套的加握，不异是酌量好居品的枢纽。

在鹏宸云筑，至少有四大必看项，也对应了自住客最存眷的配套四件套：地铁、交易、学校、公园。

（1）必看项一：家门口的两所学校

按现存情况，形势周边已有两所优质学校——华南实验学校、万科双语学校，均是九年制，一公立一私立。（学区画分以施展局公布为准）

其中万科双语学校实施小班制教学，有中考和海外两个升学聘任，能鼎沸不同家庭就学需要。

愈加分的是，形势把握打算有一所72班九年制学校+一所18班小学，一所就在家楼下，一所过条马路就到，实现了目送式高放学，家长们不再焦急。

▲底图来自详规“一张图”

其中9年制学校总建面约7万平，将打算2160个小学学位、1200个初中学位，目前列案及初步联想依然中标，下一步就等动工了。

值得存眷的是，9年制学校的建筑范例中提到，要以广东省一级学校为建立范例，袭取“一流校、示范校、实验校”的办学条目。

是以这所9年制学校也没那么毛糙，毕竟从定位和4.9亿的投资额看，怎么都不像是一所普校。

▲图源建研深圳

（2）必看项二：家门口的水库公园

许多东说念主大约没谛视到，鹏宸云筑属于家门口自带稀缺景不雅资源，正南侧即是民治水库和银湖山，高区是不错看景不雅的。

不啻是景不雅的享受，民治水库正在升级中，将来这里会有一个占地约37万㎡的民悦公园。

按照打算，民悦公园将环水库建立东说念主行步说念、文娱广场、畅通安闲技艺、游乐技艺等，今后业主不错将其当成生存的后花圃，成为正常里安闲简陋的好去向。

▲民悦公园打算总平面图，仅供参考

说真话，当下在中枢区寻找资源型住房并梗阻易，尤其看湖望山的新盘更是少有。

每有这种资源型住房出现，总能成为市集追捧的对象，毕竟除了能带来愈加舒坦的生存环境，不异影响着房价。

从首先的罗湖银湖板块，到自后的福田香蜜湖、南山华裔城，无一不印证着这点，中枢区+景不雅面的屋子，不仅享受着高品性的隐居生存，更是价值的龙头。

就像目前香蜜湖、华裔城的资源型房源，价钱去到了15万+、20万+，无论市集如何变动，价值永久坚挺。

而鹏宸云筑，家门口集都了山水湖公园景不雅，作念到了够稀缺，相当舒坦宜居。

▲鹏宸云筑南侧民治水库和银湖山

（3）必看项三：6条地铁+1条大路

鹏宸云筑周边有4、5、6、10、22、27号线6条地铁环绕，其中4条已洞开、2条正在建立中，地铁通勤照旧很便利的。

尤其是去福田中心、深圳北站很方便，从距离形势约600米的10号线南坑站动身，不错2站到福田、4站到深圳北、5站到岗厦北。

如果思前去留仙洞总部基地、宝中、前海，2站换乘5号线就能实现。

而且待22号线建成后，不错从横岭站搭乘地铁，一线直达香蜜湖。

要是不坐地铁，自驾出行也很苟简，开车去深圳北站十来分钟。

且形势左侧就是校正中的梅不雅大路，今后开车去福田中心区也就十多分钟。

或者转南坪快速，半小时傍边流通南山、宝中。（以上为高德舆图测量，抛开岑岭期）

值得一提的是，距离形势2-4个地铁站即是深圳北站、五和交通枢纽两大交通枢纽中心，乘坐高铁动身去香港、广州、佛山等地都很方便，开启了粤港澳“1小时生存圈”。

（4）必看项四：福田+北站+红山配套放射

往小了说，家把握的学校、公园、地铁集都外，交易也没落下。

鹏宸云筑往北，周边8号仓奥特莱斯，往南又是银河COCO Park，都在走路可达的规模内，可见自住客买房的“四件套”在家门口一次性给配都了。

往大了看，区位上形势近福田、北站、红山，意味着除了近处的配套外，可近距离享受到三大中心的配套。

算下来，直线距离约3km规模内，享超50万㎡富贵交易配套、北站/红山城市级“五馆一体”、两大市级三甲病院等，鼎沸日常生存所需。

如果略微把规模再扩大一些，还能前去福田中心解锁更多。

话说回来，其实深圳买房主说念主都是“贪念”的，对配套的条目，除了要“有”，还要“多”，更要“近”。

回偏激看鹏宸云筑，外出就有学校、公园、地铁、交易，亦代表着富贵、效能、安闲就在走路可抵达的规模内，是既住得酣畅，又生存得方便。

03.

区域——两个维度

看懂深圳这个超等总部基地

终末追思到区域。

这几年，中建壹品和湖北文旅长入拿过不少宅地，会发现他们在地段聘任上有严格的范例，要有高度的安全性和笃定性，训导配套和产业相沿基本是标配。

像中建壹品在北京拿地的这几年，基本锁定在海淀和大兴两个区域，在上海的两个形势也都选在了杨浦东外滩板块，从不会盲选。

回偏激看鹏宸云筑所在的梅林关片区，近几年入市形势少，人人对区域的感知度大约并不横暴。

但真确深究之后，会发现鹏宸云筑就处在深圳又一大超等总部基地里，不妨从两个维度看其伏击性。

（1）维度一：形势所在的华南物流园正在升级校正中，要打造深圳又一超等总部基地。

鹏宸云筑所在地块，恰是由华南物流园地盘整备利益统筹项目标仓储用地调度而来。

而占地约59.2万平的华南物流园，将对标香蜜湖海外金融中心，打造为华南数字超等总部基，涵盖东说念主工智能、5G时间、工业互联网、云忖度、智能终局、新动力等，据悉将开释91万方产业空间。

▲华南数字超等总部基地后果图，图源CUBE立方联想

荒谬之处在于，华南物流园是深圳中枢区稀缺百万级净地开发，目前除了香蜜湖新金融中心、深圳湾超总、企鹅岛外，第四个就是这了，是深圳极具翌日张力的四大“超等微城市”之一。

换言之，华南物流园莫得城中村，绝顶于旷地开发，升级已毕速率也会更快。

笔据打算，接下来华南物流园举座将分东、中、西三个片区进行打造：

其中东片区，打造高端生态住区，配套品性施展、高端交易、生态公园等。

西片区，则布局数字经济总部基地、智能研发中心、时间革命中心等，听说世界500强企业海克斯康已笃定进驻。

东西两大片区，又和会过中片区的山水连廊有机串联，酿成超等产城概述体，打造独具本性的数字经济超等总部基地。

▲图源华南数字谷

因为是旷地开发，华南物流园地盘整备程度条刷新很快。

举例用时不到一年就完成了从立项到首批用地的招拍挂，本年龄首又公示了东片区69万平的更新场所，上个月9年制学校也完成了招标。

与此同期，作为先导区——华南数字谷，也就是华南物流中心的二期，在前年底已率先插足运营，并劝诱了约35家优质企业进驻，涵盖了上市公司、国企央企等，园区数字经济产业积攒度达95%，运转板块加速转机。

▲鹏宸云筑形势近况

按照这个程度，试思劣比及鹏宸云筑2026-2027年委派时，大约片区的建立已基本已毕。

不仅学校、交易、绿芯公园、栈房就在家门口，片区产业也进行了全新升级，和头部企业作念邻居。

（2）维度二：华南物流园又处在深圳第二条深南大路——梅不雅革命走廊上。

施行在龙华的“一圈一区三廊”发展格式中，梅不雅革命走廊是其枢纽一廊，而华南物流园刚刚正在这条走廊的枢纽节点上，价值更上一个台阶。

因为从走朝上看，长约20公里梅不雅革命走廊，由南向北轮番串联梅林关片区、华南物流园、华为、富士康、不雅澜高新园等伏击空间节点，比好意思硅谷101高速。

视野再放大，向南还贯串着香蜜湖新金融中心、河套深港互助区，向北又贯串着东莞松山湖。

▲图源龙华区要点区域中心

也不错把其四肢是深圳的第二条深南大路，听说梅不雅大路沿线是龙华百强企业最为聚首的区域，且龙华超一半国高企业都位于该沿线上。

像华为、迈瑞、富士康、海克斯康、好意思团等都龙头企业，就是散播在走廊的两侧。

某种程度上而言，梅不雅革命走廊绝顶于是深圳的产业中轴，亦然翌日湾区中部产业中轴。

▲图源龙华区要点区域中心

除了梅不雅革命走廊外，华南物流园把握还有银河WORLD产业区，中国TOP1的369米等高双子塔就在这，目前园区超1800家企业进驻，不乏世界500强、上市企业，成为深圳中轴上的产业地标园区。

可见鹏宸云筑所处的版本，是地舆中轴，亦然城市价值高地所在，对买方东说念主而言是具有保险的兜底。

▲银河WORLD双子塔后果图

其确凿龙华有一个有敬爱的情景，人人印象里会合计北站和红山才是龙华的豪宅积攒区。

实则不是，龙华最贵的形势不在北站也不在红山，反而是在梅林关。

比如有圣莫丽斯、莱蒙水榭山、熙园山院、银河丹堤等，不错说龙华的大户型以及别墅区确切都在梅林关板块，积攒了稠密的高净值东说念主群，圈层方面相当纯正。

之是以会这样，其确凿于上文讲到的几大中枢身分：

梅林关板块有着丰富的生态资源，有湖、有公园，有着最得当居住的环境。

梅林关亦然龙华进入福田的首站，有物理距离的上风。

梅林关在交易、地铁、施展这三个方面也莫得短板。

这样的梅林关是真确的闹中取静，出则富贵、入则宁静，这亦然为什么许多龙华老钱会对这里情有独钟的原因了。

如今，跟着华南数字超等总部基地的出现，重复把握已已毕的银河双子塔等，打算升级、产业升级，世界500强企业、上市公司、国高企业的进驻又将带来一批高知东说念主群。

不错思象今后这里居住的基本都是高知高薪东说念主群，酿成一个专属的高阶圈层。

而鹏宸云筑，纠合了居品、配套、区位三大上风，看获得的居品力、目前训导的生存、板块握续的升级，值得历久看好。